更新日 : 2024年4月5日

親から子への家の名義変更にかかる費用は？手続きや必要書類まで解説

親から子に家の名義変更をする方法は、主に「生前贈与」と「相続登記」の2つの方法があります。それぞれの手続きには専門的な知識が必要であり、税金や費用も発生します。したがって、名義変更手続きだけでなく、税金に関する理解も必要です。本記事では、親から子へ家の名義変更をする手続きの流れ、必要書類、それに伴う税金（不動産取得税、登録免許税、贈与税、相続税）についてわかりやすく解説します。

親から子へ家の名義変更をする2つのケース
- 生前贈与
- 相続登記
生前贈与の手続き
生前贈与の必要書類
相続登記の手続き
相続登記の必要書類
相続登記はいつまでに行うのか
家の名義変更でかかる税金
相続税・贈与税を節約する方法
- 相続税の節約方法
- 贈与税の節約方法

親から子へ家の名義変更をする2つのケース

家の名義変更を親から子へ行うのは主に「生前贈与」と「相続登記」の2つのケースがあります。

生前贈与

生前贈与とは、親が生きている間に子に財産（この場合は家）を贈与することで、家の名義変更を行う方法です。この方法は、将来の相続を見越して資産の移動を行い、相続税の負担を軽減することができるというメリットがあります。以下に、生前贈与の特徴と注意点を解説します。

生前贈与の特徴

相続税の節税効果：生前贈与を利用することで、相続時にかかる税金の総額を抑えることが可能です。相続税は遺産の総額に応じて税率が上がるため、事前に贈与して財産を分散させることで、税率を下げることができます。
贈与税の非課税枠の利用：毎年、一定額（2023年現在で110万円）までの贈与は贈与税がかかりません。この非課税枠を上手に利用することで、税金をかけずに家の名義変更を行うことができます。

生前贈与の注意点

贈与税の計算：贈与される家の価値が非課税枠を超える場合、その超えた分に対して贈与税が課されます。家の相続税評価額を正確に把握し、税金の額を計算する必要があります。
登記手続き：家の名義変更を正式に行うには、不動産登記の手続きが必要です。この手続きには、登記費用や司法書士への報酬がかかります。
相続放棄との関係：生前贈与を受けた子が将来、相続を放棄した場合でも、生前贈与で受け取った財産は返還されません。そのため、贈与を受ける際には将来の相続についても考慮する必要があります。

相場とデータ

生前贈与による家の名義変更では、贈与される家の価値に応じた贈与税が発生します。相場は地域や物件の条件によって大きく異なりますが、非課税枠を超える部分に対しては10%から55%の税率で贈与税が計算されます。具体的な税額は、贈与される家の相続税評価額や贈与者の贈与履歴によって異なるため、税理士や専門家に相談することが重要です。

相続登記

相続登記とは、家や土地など不動産の所有者が亡くなった後、その不動産を法定相続人が正式に名義変更する手続きのことです。このプロセスは、遺産相続の一環として重要であり、不動産の所有権を明確にするために必要です。

相続登記の必要性

法的権利の確立：相続登記を行うことで、相続人が不動産の正式な所有者として法的な権利を確立します。
取引の安全性：未登記のままでは、将来的に不動産を売却や抵当に入れる際に問題が生じる可能性があります。相続登記を済ませることで、こうした問題を避けることができます。
紛争の防止：相続人間での権利関係が明確になるため、不動産を巡る紛争を防ぐことができます。

生前贈与の手続き

生前贈与の手続きは、親から子へ不動産をスムーズに移転させるための有効な方法です。この手続きを通じて、相続に伴う税金の負担を軽減します。しかし、税金や法律に関する知識が必要になるため、手続きを進める前に十分な準備と専門家のアドバイスを得ることが重要です。以下では、生前贈与の具体的な手続きについて解説します。

贈与の意思確認
最初のステップは、贈与を行う親と受け取る子双方の間で贈与の意思が合致していることを確認することです。これには、贈与する不動産の範囲、時期、条件などについて話し合い、合意に達する必要があります。
贈与契約書の作成
贈与の意思が確認できたら、贈与契約書を作成します。契約書には、贈与する不動産の詳細、贈与の条件、双方の権利義務などを明記します。この契約書は、後の手続きで重要な証拠となりますので、両者が署名・捺印を行い、それぞれ保管しておく必要があります。
不動産評価と贈与税の計算
贈与される不動産の相続税評価額を把握し、贈与税が発生する場合はその額を計算します。贈与税は、贈与される不動産の価値に基づいて算出され、年間の非課税枠（110万円）を超える部分に対して課税されます。
贈与税の申告と納税
贈与税が発生する場合、受贈者（子）は贈与税の申告を行い、必要な税金を納税する必要があります。申告は、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までの間に税務署へ行います。
不動産の名義変更登記
税金の申告と納税が完了したら、法務局にて不動産の名義変更登記を行います。この手続きには、贈与契約書、不動産の固定資産評価証明書、申告書の控えなどが必要になります。また、登記手続きには登録免許税がかかります。

生前贈与の必要書類

生前贈与において家の名義変更をスムーズに行うためには、事前に必要な書類を揃えておくことが重要です。以下は、生前贈与を行う際に必要となる主な書類です。

贈与契約書
贈与を行う親（贈与者）と受ける子（受贈者）の間で合意された内容を記載した契約書です。贈与される不動産の詳細、贈与の条件、贈与の日付などが含まれます。この契約書は、双方が署名し、印鑑を押印して正式に効力を持ちます。
贈与税の申告書
贈与によって生じる税金を申告するための書類です。贈与される不動産の相続税評価額が年間の非課税枠（110万円）を超える場合、贈与税が発生します。この申告書には、贈与された不動産の相続税評価額や計算された贈与税額を記入します。
贈与者と受贈者の戸籍謄本（抄本）
贈与者と受贈者の身分を証明するための書類です。法務局での名義変更登記手続きにおいて、贈与者と受贈者の関係を証明するために必要となります。
固定資産税評価証明書
贈与される不動産に関する固定資産税の評価額を証明する書類です。不動産が所在する市町村から発行され、登記にかかる登録免許税および贈与税の計算に用います。
登記申請書
不動産の名義変更を法務局に申請するための書類です。贈与によって所有権が移転されることを正式に記録するために必要です。

相続登記の手続き

相続登記は、生前贈与とは異なり、親が亡くなった後に行われる家の名義変更手続きです。このプロセスを通じて、不動産の法的な所有権の移転を確実に行うことができます。相続登記は複雑で専門的な知識を要するため、手続きに不安がある場合は専門家に相談することをお勧めします。以下に、相続登記の基本的な手順を説明します。

相続人の確定
最初のステップは、相続人を確定することです。これには、亡くなった人（被相続人）の戸籍謄本や除籍謄本などを取得し、法定相続人を明らかにする必要があります。
遺言書の有無の確認
遺言書が存在する場合、その内容に従って相続が行われます。遺言書がない場合は、民法に定められた相続の順位に基づいて相続人間で遺産分割協議を行います。
遺産分割協議
相続人全員で遺産分割協議を行い、どの相続人がどの財産を相続するかを決定します。この協議は、後の登記手続きの根拠となるため、協議内容は書面に残して全員の署名を得る必要があります。
必要書類の準備
相続登記には、遺産分割協議書、被相続人の戸籍謄本や除籍謄本、相続人の戸籍謄本、不動産の登記簿謄本など、複数の書類が必要になります。
登記申請
準備した書類を添えて、法務局に相続登記の申請を行います。このとき、登録免許税が必要となります。相続登記は、専門的な知識が必要なため、多くの場合、司法書士に依頼して手続きを行います。
登記完了
法務局での審査を経て、相続登記が完了します。これにより、正式に不動産の名義が相続人に変更され、新しい所有者としての権利が認められます。

相続登記の必要書類

相続登記は、親から子への家の名義変更を行う際に必要な法的手続きの一つです。手続きには必要な書類を準備し、法務局に提出する必要があります。書類の準備には時間がかかることがあるため、早めに手続きを始めましょう。以下は、相続登記を行う際に必要となる主な書類です。

遺産分割協議書
相続人全員が遺産の分割について合意し、その内容を記載した書類です。遺産分割協議書には、相続人全員の署名と押印が必要です。
被相続人の戸籍謄本および除籍謄本
被相続人の出生から死亡までの戸籍の履歴を示す書類です。これにより、被相続人と相続人の法的な関係が証明されます。
相続人の戸籍謄本
相続登記を申請する相続人の戸籍謄本が必要です。これは、相続人が法定相続人であることを証明するために用います。
死亡診断書または死亡届受理証明書
被相続人の死亡を証明する書類です。これにより、相続が開始されたことが証明されます。
不動産登記簿謄本
名義変更を行う不動産の現在の登記状況を示す書類です。これにより、不動産の所有者や権利関係が明確になります。
印鑑証明書
相続登記申請を行う相続人の印鑑証明書が必要です。これは、申請に使用する印鑑が相続人のものであることを証明するために用います。
申請書
法務局に提出する相続登記の申請書です。不動産の詳細、相続人の情報、遺産分割の内容などが記載されます。

相続登記はいつまでに行うのか

相続登記の期限は、不動産を相続したことを知った日から3年以内です。この期限を過ぎて相続登記を行わないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。

また、2024年4月1日以前に相続した不動産で、まだ相続登記がされていないものについては、2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。

家の名義変更でかかる税金

家の名義変更を親から子へ行う場合、いくつかの税金が関係してきます。これらの税金は、名義変更の方法（生前贈与または相続登記）によって異なります。主な税金には、「不動産取得税」「登録免許税」「贈与税」「相続税」があります。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した際に課税される地方税です。この税金は、家や土地などの不動産を購入、相続、または贈与によって取得した場合に適用されます。しかし、親から子への家の名義変更に関しては、その取得方法（生前贈与や相続）によって、不動産取得税の適用が異なります。

生前贈与の場合

生前贈与による家の名義変更では、原則として不動産取得税が課税されます。しかし、贈与には特定の非課税措置が適用される場合があり、贈与される不動産の種類や条件によっては、不動産取得税が免除されることもあります。例えば、住宅取得等に関する贈与の非課税措置が該当する場合があります。

相続の場合

相続による家の名義変更の場合、不動産取得税は原則として課税されません。相続は不動産取得税の課税対象外とされているため、相続によって不動産を取得した場合、その取得には不動産取得税がかかりません。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税は、不動産の取得価格や固定資産税評価額を基に次のように計算します。

課税標準額×税率

具体的な計算方法は以下の通りです。

・土地（宅地）：取得した土地（宅地）の価格（評価額）を2分の1にし、それに税率3%をかけます。

・建物：取得した建物の価格（評価額）から特例控除額を引き、それに税率3％をかけます。特例控除額は、新築日に応じて決まり、1997年4月1日以降に建てられた住宅であれば1,200万円が控除されます。

また、住宅用の土地に関しては、前述の条件を満たす住居が立地している場合に、以下のどちらかが不動産取得税から控除される額として適用されます。

・45,000円

・土地1m²当たりの価格×1/2×住宅の床面積の2倍（200m²が限度）×税率（3％）

これらの計算方法は一般的なものであり、具体的な計算は取得する不動産の詳細や地域により異なる場合があります。また、軽減措置を受けるためには都道府県の税事務所への申告が必要となります。

不動産取得税の申告・納税

不動産取得税が課税される場合、取得した不動産の所在地を管轄する都道府県から納付書が届き、納税する必要があります。利用できる納税方法については、都道府県によって異なる場合があります。

登録免許税

登録免許税は、不動産の名義変更や新しい権利の設定など、不動産登記に関する手続きを行った際に課税される税金です。この税金は、不動産の所有権移転登記や抵当権設定登記など、法務局での登記行為に伴って発生します。親から子への家の名義変更を行う際にも、生前贈与または相続登記を通じて、この登録免許税が適用されることがあります。

生前贈与による名義変更の場合

生前贈与による家の名義変更では、所有権移転登記を行う際に登録免許税が課税されます。税額は、不動産の評価額に基づいて計算され、一般的には不動産価値の数%程度です。

相続による名義変更の場合

相続による家の名義変更の際にも、相続登記を行うことで登録免許税が発生します。相続登記の場合の登録免許税は、生前贈与時とは異なる計算基準が適用される場合があります。相続登記の登録免許税は、被相続人の遺産全体の評価額ではなく、相続によって移転する不動産の評価額を基に計算されます。

登録免許税の支払い

不動産の名義変更を行う際の登録免許税は、登記手続きを行う法務局にて支払います。支払いは、登記申請時に行うことが一般的です。

税率と計算方法

登録免許税の具体的な税率や計算方法は、法務省の公式サイトや地方自治体のウェブサイトで確認することができます。基本的な登録免許税の計算方法は以下の通りです。

・課税標準：申請する登記の種類によって、不動産の価額、債権金額、不動産の個数のいずれかが課税標準となります。不動産の価額は、市町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格が基本です。

・税率：登記の種類や原因（売買、相続、贈与など）によって税率が異なります。

例えば、土地の売買による所有権の移転登記の場合、令和8年3月31日までの間は税率が1000分の15、それ以外の不動産（建物など）の売買による所有権の移転登記の場合は税率が1000分の20となります。

・登録免許税額の計算：登録免許税額は課税標準と税率を用いて次のように計算します。

登録免許税額=(課税標準)×(税率)

計算した額に100円未満の端数があるときはこれを切り捨て、計算した額が1,000円未満であるときは1,000円とします。

以上の情報を基に、具体的な計算を行う際には、該当する不動産の固定資産税評価額や登記の種類等を確認し、適切な税率を適用することが重要です。

また、一部の場合（例えば、一定の要件を満たす住宅用家屋の購入など）には、軽減税率が適用されることもあります。

不動産の評価方法や税率が変更されることがあるため、名義変更を行う前に最新の情報を確認することが重要です。

贈与税

贈与税は、ある個人から別の個人へ贈与される財産（この場合は家などの不動産）に対して課税される税金です。親から子への不動産の贈与は、その価値に基づいて贈与税が計算され、適用されます。

贈与税は、贈与される財産の価値が年間の基礎控除額（2023年現在で110万円）を超えた場合に発生します。この控除額は贈与者ごとに適用されるため、複数の人から贈与を受ける場合、それぞれの贈与に対して110万円の控除が適用されます。

贈与税の税率

贈与税の税率は、贈与される財産の価値に応じて変動します。税率は10%から55%の範囲で、贈与財産の価値が高くなるほど税率も上昇します。具体的な税率は、国税庁の公式ウェブサイトや最新の税法資料で確認することができます。

贈与税の計算方法

贈与税の計算には、贈与される財産の市場価値を基にします。この価値から年間の基礎控除額を差し引いた後、適用される税率に基づいて税額を算出します。

贈与税の計算方法は以下の通りです。

贈与額の総計：最初に、当該年の1月1日から12月31日までの1年間に受け取った贈与による資産の価格を合算します。
基礎控除：その合計額から基礎控除額110万円を差し引きます。
税率の適用：その残りの金額に税率を乗じて税額を計算します。税率は贈与額の範囲や財産の種類によって異なります。
控除額の適用：最後に一定の金額を控除します。

具体的な贈与税額の計算は、次の式で表されます。

贈与税額=(課税価格)×(税率)−(控除額)

ここで、課税価格は1年間に贈与を受けた財産の総額から基礎控除額110万円を引いたものです。

具体的な税率と控除額は、贈与の種類や額により異なります。例えば、一般贈与財産（直系尊属以外の人からの贈与や直系尊属からの贈与で受贈者が未成年者の場合など）の場合と、特例贈与財産（直系尊属からの贈与で受贈者が成年者の場合など）の場合で税率と控除額が異なります。

具体的な計算や手続きについては、専門家の意見を求めることをお勧めします。

特例と減税措置

住宅取得や教育資金のための贈与には特例が設けられており、これらの目的で贈与を受ける場合、一定の条件下で贈与税が軽減される場合があります。また、特定の条件を満たす家族間の贈与に関しては、贈与税の特例措置が適用されることがあります。

贈与税の申告と納税

贈与税は、贈与を受けた年の翌年に申告し、納税する必要があります。贈与を受けた場合、申告期限は次の年の2月1日から3月15日までです。贈与税の申告と支払いは、税務署で行います。

相続税

相続税は、個人が死亡した際にその遺産を相続する人が支払う税金です。親から子への家の名義変更が相続によって行われる場合、遺産の一部としてその不動産に対して相続税が課税される可能性があります。相続税の計算と申告には、遺産の総額や相続人の数、相続人と故人との関係など多くの要素が影響します。

相続税の対象

相続税は、故人の遺産全体が一定の基礎控除額（2023年現在で3,000万円＋（600万円×法定相続人の数））を超える場合に課税されます。これには不動産だけでなく、現金、株式、自動車、貴金属など、故人が所有していた全ての資産が含まれます。

相続税の税率

相続税の税率は、相続する遺産の総額に応じて変動します。税率は10%から55%の範囲で設定されており、遺産の総額が大きいほど高い税率が適用されます。

相続税の計算方法

相続税の計算には、まず故人の遺産総額から借入金などの負債を差し引き、次に基礎控除等を適用して課税遺産額を算出します。その後、相続人ごとにその人が相続する遺産の割合に応じて、相続税額を計算します。

相続税の計算方法は以下の通りです。

各人の課税価格の計算：まず、相続や贈与、相続時の精算課税の対象となる財産を受け取った個々の受取人ごとに、課税対象額を計算します。
相続税の総額の計算：次に、各人の課税価格を合計して、課税価格の合計額を計算します。その後、課税価格の総額から基礎控除額を差し引き、課税される遺産の総額（課税遺産総額）を算出します。
仮に法定相続人が法定相続分に基づいて相続するとした場合における、各人の相続税額を算出し、その税額の総額を計算します。
各人ごとの相続税額の計算：上記で計算した相続税の総額を、財産を取得した各人の課税価格に応じて割り振って、財産を取得した各人ごとの税額を計算します。
各人の納付税額の計算：最終的に、個々の相続税額から様々な税額控除額を差し引いた後の残額が、各個人の納税額となります。

具体的な相続税額の計算は、次の式で表されます。

相続税額=(課税価格)×(税率)−(控除額)

ここで、課税価格は1年間に贈与を受けた財産の総額から基礎控除額110万円を引いたものです。

具体的な税率と控除額は、贈与の種類や額により異なります。具体的な計算や手続きについては、専門家の意見を求めることをお勧めします。

相続税の申告と納税

相続税の申告と納税は、被相続人の死亡を知った日から10ヶ月以内に行う必要があります。申告は、相続人全員の遺産の割合や評価額を明記した申告書を税務署に提出することで行います。

相続税・贈与税を節約する方法

親から子への家の名義変更に際してかかる相続税と贈与税は、適切な計画と戦略によって節約できる場合があります。以下に、相続税と贈与税の負担を軽減するためのいくつかの方法を紹介します。

相続税の節約方法

生命保険の利用
生命保険金は、法定相続人の人数×500万円の非課税枠が設けられています。適切に生命保険を設計することで、相続税の負担を軽減できます。
小規模宅地等の特例の活用
住宅用地や事業用地に適用される小規模宅地等の特例を利用することで、相続税評価額が減少し、税負担が軽減されます。
贈与を活用した資産移転
毎年の贈与税の基礎控除額（110万円）を活用して、段階的に資産を移転することで、将来の相続税負担を減らすことができます。

贈与税の節約方法

教育資金や住宅資金の贈与特例の利用
子や孫の教育資金や、住宅購入資金に対しては、贈与税の特例があります。これらの特例を活用することで、大きな金額を非課税で贈与することが可能です。
暦年贈与の活用
毎年の贈与税の非課税枠（110万円）を最大限に活用し、長期にわたって資産を移転する計画を立てることで、贈与税の負担を分散させることができます
配偶者への贈与特例の活用
配偶者への贈与には、特定の条件下で高額の非課税枠が適用されることがあります。この特例を利用することで、配偶者を通じて資産を効率的に移転できます。

※ 掲載している情報は記事更新時点のものです。