• 更新日 : 2023年12月15日

不動産投資とは？初心者向けにリスクや利回りなどを解説

昨今では若い女性にも人気がある不動産投資。とはいえ、不動産投資と聞くとハードルが高いように感じる方も多いのではないでしょうか。確かに不動産投資はある程度の知識が必要となることに加え、まとまった元手資金も必要となります。しかし、一言で不動産投資といっても投資対象は多岐にわたり、不動産投資ローンを活用することで初期費用を安く抑えられるケースも少なくありません。そこで、今回の記事では不動産投資の概要をはじめ、リスクや利回りなどについてわかりやすく解説します。

不動産投資とは

不動産投資とは、マンションやアパート、戸建てなどのオーナーとして、家賃収入を定期的に得る投資手法のことを指します。値動きが激しい株式投資などに比べるとリスクが低いことに加え、入居率が維持できれば毎月安定した家賃収入が得られる点が特徴です。

不動産投資の利益の出し方

不動産投資で収益を上げる仕組みとして、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2つの方法が挙げられます。

インカムゲイン

インカムゲインとは、不動産を第三者に貸し出すことで得られる家賃収入を指します。家賃収入は他の金融商品に比べて景気変動の影響を受けにくいほか、上手に運用できれば老後の生活資金としても役立ちます。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインは、保有している資産を売却した際に得られる収入のことです。ここでいう資産は、不動産の他にも株式や債券、有価証券などが含まれます。資産購入時よりも売却時の価値が上昇していた場合はキャピタルゲインとなる一方で、購入時よりも売却時の価値が下がっていた場合にはキャピタルロスとなります。

バブル期はキャピタルゲインをメインとした不動産投資も多く見受けられましたが、昨今では老後の資産形成に対しての不安が大きくなっていることもあり、インカムゲインをメインとした不動産投資が主流となりつつあります。

不動産投資の種類

ここでは不動産投資の種類を3つご紹介します。

マンション・アパートの一棟投資

マンション・アパートの一棟投資とは、物件をまるまる一棟運用する不動産投資のことです。利回りが高く得られる収入が大きい一方、必要な元手が高額になるほか、失敗してしまった際のリスクが大きいなどのデメリットがあります。

区分マンションの投資

区分マンション投資とは、マンションの部屋の1戸もしくは複数戸を運用する不動産投資のことです。一棟投資よりも管理の手間が少なく、リスク分散ができ、投資金額が比較的少額で済むといった利点があります。ただし、中には低利回りの物件があるほか、共有部の管理や運営に不自由さを感じる可能性があるため、注意が必要です。

一戸建て投資

一戸建て投資とは、新築戸建てや中古戸建てなどの一戸建て住宅を運用する不動産投資のことです。中古戸建てであれば比較的初期費用を抑えられるため、より少額から始められるほか、新築戸建てに投資するよりもリスクが低く、不動産初心者に向いているといえます。ただし、物件によってはリフォーム費用が高くなるほか、入居需要を見極めにくいといった懸念点があるため入念な下調べが必要です。

不動産投資のメリット

ここでは不動産投資のメリットを5つご紹介します。

入居者がいる限り不労収入が得られる

不動産投資のメリットとして、入居者がいる限り不労収入が得られる点が挙げられます。そのため、立地条件が良い物件であれば、空室リスクを抑えつつ安定した家賃収入が見込めるでしょう。

老後の資産形成ができる

不動産投資は老後の資産形成に役立ちます。入居者がいる限り一定の家賃収入を得られるほか、自身が亡くなった後も相続資産として家族に残すことが可能です。また、賃貸経営の管理や運用は管理会社に委託することもできるので、年齢を重ねて管理などに負担を感じても手間をかけずに不労所得を得られるでしょう。万が一、まとまった資金が必要となったときでも、売却することで資金調達が可能です。

節税効果がある

不動産投資を行うことで所得税や住民税など、各種税金の納税額を軽減できます。所得税や住民税については、「減価償却」と「損益通算」を行うことで所得税の課税対象額を減らせることから、節税効果も期待できるでしょう。また、将来的に贈与や相続が生じた際も現金より不動産で所有している方が納税額は少なくなります。

なお、減価償却とは購入した物件の耐用年数で分割して経費計上できる仕組みのことを指します。減価償却によって、耐用年数が経過するまでの間は所得を少なく申告できるため節税につながるでしょう。また、損益通算は給与所得と不動産投資で得た利益を相殺できる仕組みのことで、所得税や住民税の軽減に役立ちます。

生命保険代わりになる

不動産投資では物件購入時に不動産ローンを利用する場合、「団体信用生命保険（以下、団信）」の加入を条件としている金融機関が多く見受けられます。団信とは、契約者が死亡あるいは高度障害状態になった場合にローンの残債がゼロになる保険のことです。そのため、ローン契約者に万が一のことがあっても、残された家族は不動産を所有し続けることで家賃収入を得られるほか、状況によっては売却してまとまった資金を得られます。

インフレ対策となる

不動産投資はインフレ対策にも役立ちます。インフレが生じると物価が上昇し、お金の価値が相対的に下がってしまいます。そのため、現金はインフレの影響を強く受けますが、不動産はそれほど大幅に価値が下がることがありません。また、インフレが起きるとサービスや物の価値が上がるため、家賃も上昇しやすくなり、収入の増加が期待できます。これらのことから、不動産投資はインフレ対策になるといえるでしょう。

不動産投資のリスクや注意点

ここからは不動産投資のリスクや注意点について、5つご紹介します。

元手が回収できるまで時間がかかる

不動産投資の初期費用は高額になることも多く、毎月の家賃収入を得始めてから元手が回収できるまでには時間がかかります。そのため、中長期的な目線で考えることが大切です。

空室リスクがある

不動産投資と切っても切り離せないのが空室リスクです。空室リスクが高まる要因はさまざまですが、物件があるエリアの人口減少や賃貸物件の供給過多、適切なメンテナンスが行われていないことなどが主な要因として挙げられます。物件購入時は立地エリアについて下調べを行うほか、購入後の定期的なメンテナンスも怠らないようにしましょう。

流動性が低い

不動産は価格が高く、手が出しづらいことに加えて、取引をする際に手間と労力がかかることから、流動性が低いのが難点です。そのため、物件によっては買い手が見つからないほか、希望時期に希望価格で売却できない恐れがあります。

ランニングコストがかかる

不動産は購入して終わりではなく、時間の経過とともに建物の老朽化が進むことから、修繕はもちろん定期的な設備の買い換えが必要です。また、それに付随する管理や維持業務が発生することに加え、管理費や修繕費といった資金も計画的に貯めておかなければなりません。

金利上昇の可能性がある

住宅ローンを組んで不動産投資をする場合、選んだ金利タイプによっては金利が上昇するリスクについても頭に入れておくことが大切です。金利が上昇してしまうと返済額が増加してしまうため、当初の資金計画が崩れる恐れがあります。そのため、無理のない返済計画を立てながら不動産投資を始めることを心がけましょう。

不動産投資の利回り相場

不動産投資を行う際、どれだけの収入が得られるかを判断できる「利回り」を意識する必要があります。利回りには、大まかな収益力を数値化できる「表面利回り」と諸費用も含めて収益力を数値化できる「実質利回り」があり、このうち不動産投資における判断は実質利回りを用います。

新築や中古など物件のタイプによって利回りの相場は大きく異なりますが、新築物件であれば3～10%、中古物件であれば5.5～15％が目安とされています。資金計画を立てる際には、売却時期や売却価格までを見据えた出口戦略もあわせて考えるようにしましょう。

不動産投資の初期費用

投資する物件によって初期費用は大きく異なりますが、一般的に物件の価格は1,000万円以上になることも少なくありません。とはいえ、必ずしも一括購入する必要はなく、不動産投資ローンを利用できます。

ただし、購入資金の全額をローンに充てることはできず、ローンが活用できるのは購入資金の6～7割程度である点に注意しましょう。また、予想以上のお金が必要となるケースもあるため、物件価格の8～10%ほどの自己資金も準備しておくと安心です。

なお、不動産投資では物件購入費以外にも主に以下の諸費用が発生します。

• 不動産登記費用
• 印紙税
• 保証会社への保証料
• 不動産仲介手数料

それぞれの費用について、見ていきましょう。

不動産登記費用

不動産を購入して所有する場合、法務局にて所有権移転もしくは保存登記申請を行う必要があり、その際に手数料が発生します。この手数料を「登録免許税」というほか、登記手続きを司法書士などに依頼した場合はその報酬も支払わなければなりません。登録免許税額は不動産の固定資産税評価額に税率をかけて求められます。

印紙税

不動産を取得する際の不動産売買契約書や、ローンを組む際の金銭消費賃貸借契約書を紙面でやり取りする場合に、印紙税がかかります。

【印紙税の金額】

出典：国税庁｜No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで

保証会社への保証料

不動産投資を行う際に金融機関から借り入れをする場合、保証会社を間に挟むことを融資の条件としているケースも少なくありません。この際、保証会社に保証料を支払う必要があり、一括で支払うか金利に上乗せして支払うかを選ぶことになります。借り手の信用度や支払期間によって保証料は異なりますが、一般的には一括で支払う方が安く済みます。

不動産仲介手数料

不動産仲介手数料とは、不動産仲介会社を利用して物件を購入した際に生じる手数料のことです。仲介手数料は法律によって上限が定められており、売買価格に応じて金額が異なります。また、不動産仲介会社が上限額を超える仲介手数料を請求した場合には、法令違反となります。

正しい知識をもとに確実な不動産経営をしよう

今回の記事では不動産投資の概要やリスク、利回りなどについて解説しました。不動産投資は投資の中でも多くの知識や自己資金を必要とする一方、確実に運用できれば長期間にわたって安定した収入が期待できます。

昨今ではREITや不動産投資クラウドファンディングなど、少額から投資できる商品も数多く登場しているので、自分に合った投資先を見つけてみるのもよいかもしれません。

• 監修：新井智美（CFP/1級FP技能士）

  保有資格：CFP/1級FP技能士
  コンサルタントとしての個人向け相談のほか、資産運用等にまつわるセミナー講師（企業向け・サークル、団体向け）を行うかたわら、年間300件以上の執筆・監修業務を手掛けている。

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